Alt du må vite om oppgjør

Det viktigste når du selger eller kjøper en eiendom er at oppgjøret går som det skal. Her har vi samlet det du trenger å vite om boligoppgjør. Så blir det litt enklere å få oversikt.

Innhold

Når oppgjøret teller

Visste du at nesten ti prosent av alle boligsalg skjer privat? Ved salg av eiendom er det flere steg som kan gjennomføres på egenhånd. Selve oppgjøret og den økonomiske transaksjonen derimot, bør håndteres av en tredjepart for å sikre et trygt og riktig oppgjør for både kjøper og selger.

Selger du boligen din privat, og har funnet den rette kjøperen, gjenstår det å sikre et trygt og sikkert oppgjør. Formalitetene må være på plass, og da er en oppgjørstjeneste et smart sted å starte.

Det er like viktig for både kjøper og selger at oppgjøret gjennomføres på riktig måte og til rett tid. Kjøper vil ha en eiendom uten heftelser overført til seg, og selger vil ha pengene på rett konto til rett tid. Ved å ta oppgjøret via en nøytral tredjepart, kan man være trygg på en korrekt og sikker transaksjon.

Med oppgjør.no kommer oppgjøret i havn for alle involverte parter. I korte trekk bistår vi med å få på plass en god kjøpekontrakt, og at transaksjonen gjennomføres i henhold til kontrakten. Prosessen foregår digitalt med elektronisk signering og verifisering med Bank ID, og boligen kan derfor ligge hvor som helst i landet.

MERK! Selv om du selger boligen din privat, er det avhendingsloven som gjelder. Det er med andre ord samme lovverk som regulerer transaksjonen, enten du bruker en eiendomsmegler eller ikke.

Når kjøperen er funnet

Når du har funnet en kjøper er mye av arbeidet gjort. Dere må bli enige om kjøpesum, overtagelsesdato og eventuelle særskilte avtaler, som hvilke møbler og hvitevarer som skal inkluderes i salget.

Så fort kjøpesummen er avtalt, kan du ta kontakt med oss. Da går du inn på oppgjør.no og registrerer salget. Her trenger vi noen opplysninger fra kjøper og selger for å starte arbeidet med å skrive en kjøpekontrakt for dere. Dere registrerer det hele digitalt og signerer enkelt med BankID.

Resten tar vi oss av. Vi gjør klar kontrakten, innhenter informasjon og gjennomgår nødvendige dokumenter. Både du og kjøper vil få et elektronisk oppgjørsskjema fra oss, der dere fyller inn alt fra utgifter til lån og andre heftelser på eiendommen. Vi håndterer den formelle transaksjonen og sørger for at eierskapet blir overført korrekt, at heftelser blir slettet og at pengene blir betalt inn til riktig konto til rett tid. Alle viktige dokumenter underveis verifiseres og signeres med BankID. Når kjøpesummen er innbetalt, sender vi ut bekreftelse på at overtakelsen kan gjennomføres.

Det er fornuftig å legge overtakelsesdato en stund frem i tid. Vår anbefaling er at det tidligst er overtakelse noen uker frem i tid – helst tre uker eller mer – slik at det er mulig å gjennomgå kontrakten og få til den praktiske gjennomføringen av salget.

Når alt er på plass, avtales møte for overtakelse. Kjøper får nøklene, eiendommen overføres og den avtalte summen blir betalt inn til selger. Dere vil få en elektronisk overtakelsesprotokoll, som dere fyller ut sammen. Vi sørger for at kjøper får hjemmel i boligen, og at oppgjøret gjennomføres og utbetales til selger eller selgers bank.

Og det var det! Du har nå gjennomført ditt eget private boligsalg.

Hva bør jeg ha på plass før et privat eiendomssalg?

Skal du selge boligen din privat er det noen ting det kan være smart å gjøre klart på forhånd. Ved å ha alt av informasjon om boligen din tilgjengelig tidlig, vil hele prosessen gå raskere.

Noe av det du bør forsøke å ha klart er:

Grunnbokutskrift
Finne frem all informasjon om eiendommen fra kommunen, inkludert reguleringsplaner, ligningsverdi og eventuell godkjenning av selve boligen med evt. utleiedel (ferdigattest).
Teknisk tilstandsrapport – utarbeides av en bygningssakkyndig (tidl. “takstmann”).
Salgsoppgave fra du kjøpte boligen og en oversikt over hva som er endret siden du kjøpte boligen

Kvitteringer på oppussingsarbeid og lignende er bryet verdt å lete frem. Ny avhendingslov stiller nye krav til dokumentasjon og mangler du kvitteringer kan det få mye å si når tilstandsrappporten utarbeides
Egenerklæringsskjema – også dette er viktigere enn før grunnet avhendingsloven
Banker du har eventuelle lån i, med oversikt over restlån og pant
Vi anbefaler at du får gjort en profesjonell verdivurdering og takst slik at du har et bedre grunnlag for å sette rett pris på boligen din. Dette kan du kontakte ulike meglere om, mange vil nok også tilby deg en gratis verdiuvurdering av boligen din.
Dersom du har en eierbrøk med flere eiere må du sørge for å ha avklart prosessen med dem på forhånd. Ha en oppdatert liste med kontaktinformasjon til de du eventuelt selger sammen med
Gå gjennom forsikringsavtaler og vurder om du ønsker boligselgerforsikring i forbindelse med salget. Vi anbefaler alle som selger bolig å ha en boligselgerforsikring, og det kan i de fleste tilfeller tegnes via oppgjørsmegler.

Må jeg bruke et oppgjørsselskap ved privat bolig-/eiendomssalg?

Vi tør å påstå at ja, i de fleste tilfeller er det nødvendig. Hvis kjøper låner penger i en bank for å kunne betale, vil de fleste banker kreve at en profesjonell part tar seg av oppgjøret. Kjøpers bank vil også kreve at det tinglyses pantesikkerhet for lånet.

Ved bruk av et oppgjørsselskap kan pengene utbetales til oppgjørsselskapet før de har fått tinglyst pantet. Oppgjørsselskapet garanterer så overfor banken at de vil få sikkerhet for pengene sine og tinglyst pantet. Det gir trygghet både for banken, kjøper og selger. Da har du en tredjepart som sørger for at eiendomstransaksjonen går riktig for seg. Selger får pengene, og kjøper får eiendommen han har betalt for.

Hva om kjøper ikke trenger lån i banken?

Ville du overført millioner av kroner til en annen person, uten å vite at du faktisk får det du har betalt for i retur? Det hadde ikke vi gjort, og de færreste kjøpere vil nok risikere å overføre en stor salgssum til selger, uten å være sikker på at eiendommen faktisk overføres i samme tidspunkt.

Et salg handler ikke bare om å gi fra seg nøklene, men også om at kjøper får hjemmel til eiendommen, at heftelser på eiendommen slettes, at eventuelle servitutter/avtaler blir avklart, og at eierskiftet registreres. Det er rett og slett en heftig papirmølle dere skal gjennom og selv Forbrukerrådet anbefaler en profesjonell tredjepart for å bistå i denne prosessen.

For selgers del er det viktig at nøklene ikke overleveres før du har mottatt bekreftelse på at pengene er satt inn på oppgjørsselskapets klientkonto. Som selger skal du heller ikke overlevere eiendommen før kjøper har gjort opp i henhold til signert kjøpekontrakt.

Kan jeg ta oppgjøret helt selv?

Det kan du. Men som sagt over så er vår og Forbrukerrådets klare anbefaling at du bruker en profesjonell tredjepart. Det er mye du skal huske på, og det er ikke noe venstrehåndsarbeid som kan gjøres med ett øye lukket.

Som privatperson har du ikke en klientkonto som pengene kan overføres til, kjøper må i så fall overføre pengene til din private konto. Ved å ha en klientkonto, har du en trygghet for begge parter. Kjøper ønsker gjerne ikke å overføre pengene før eiendommen er overført til seg, og selger ønsker ikke å levere fra seg eiendommen før betaling har funnet sted.

De fleste banker som finansierer en kjøper ved boligkjøp, vil dessuten kreve at oppgjøret går gjennom en profesjonell part. Ved å benytte oppgjør.no til dette, får du et nøytralt mellomledd som sørger for at den økonomiske delen av oppgjøret går riktig for seg – både overfor banken, kjøper og selger.

Hva er en heftelse?

En tinglyst heftelse kan for eksempel være en begrensning i grunneierens rett til en eiendom med tilsvarende rett for en annen.

Dette kan være rett til parkering, rett til bruk av brønn på eiendom og annet som er avtalt og tinglyst mellom to parter. Eksempler på vanlige tinglyste heftelser er panteretter, bruksretter, forkjøpsretter og urådigheter for eiendommen – gjerne mellom private aktører.

Et annet eksempel er konsesjonsforhold, som må avklares før man får tinglyst skjøtet. Også her er det dokumenter som skal fylles ut riktig før de sendes til rett instans. Nok en grunn til at du bør involvere en profesjonell aktør som vet hvordan dette skal håndteres.

Hva må være på plass før pengene kan overføres?

Etter overtakelse må skjøtet tinglyses slik at kjøper får hjemmel.

Dette går hovedsakelig digitalt, og eierskap kan overføres få minutter etter innsendelse til kartverket. I utgangspunktet kan oppgjøret overføres til selger umiddelbart etter tinglysning, men det er en del formaliteter som må på plass før utbetaling.

Hvor lang tid tar det før oppgjøret er utbetalt?

Før pengene kan utbetales til selger må eiendommen overføres heftelsesfri til kjøper. Da må legalpant sjekkes og betales, selgers lån innfris, og eierskiftemeldinger sendes til eventuell forretningsfører osv. Før selgers lån kan innfris, må banken også kontaktes for å foreta en avregning på renter og gebyr til dato for oppgjør. Stort sett gjøres dette samme dag de mottar henvendelse fra oppgjørsavdelingen, men noen banker bruker lengre tid.

Før oppgjøret kan utbetales, må skjøtet på eiendommen og panteretten til kjøpers bank være tinglyst. Hvor raskt det går er avhengig av tinglysningsmetode. Skjøtet kan som regel tinglyses elektronisk, og da tar det ikke mange minuttene. Unntak er dødsbo, opphør av samboerskap med fritak for dokumentavgift, og enkelte festetomter hvor bortfester må samtykke på skjøtet og ikke kan gjøre det elektronisk. I slike tilfeller må vi sende papirskjøte i posten, og da tar det lenger tid på grunn av postgang og lignende.

Saksbehandlingstiden hos kommuner for betaling av skatt og kommunale avgifter varierer stort – fra noen minutter til flere dager. Det samme gjelder tilbakemeldinger fra forretningsførere som bekrefter ajourhold på felleskostnader til sameier, velforeninger eller borettslag. Hvor lang tid disse bruker, vil påvirke hvor lang tid det tar før pengene fra salget kommer inn på selgers konto.

Erfaringsmessig tar et eiendomsoppgjør 1-3 dager fra skjøtet er tinglyst til lån er innfridd og selger har penger på konto, dersom alt skjer digitalt. Sendes tinglysingsdokumenter med post til kartverket går det naturlig nok noe mer tid. Her kan du forvente en oppgjørsperiode på 5-10 dager.

Hva skjer med lånet mitt?

Vi kontakter banken din og ber om avregning og beløp for innfrielse dagen vi skal ta oppgjør.

Samtidig ber vi banken om å slette pantet som hefter i grunnboken. Dette er en forutsetning for at banken skal få penger. Dersom det er kausjonistlån, eller pant som hefter i flere eiendommer, ber vi deg avklare med banken hva som skal innfris.

Hva er egentlig et pantedokument med urådighet?

Et pantedokument med urådighet, eller en såkalt sikring, sperrer eiendommen for nye heftelser eller endring av hjemmelsforhold fra salgstidspunktet frem til overtakelse. På denne måten har vi kontroll på eiendommen, og pengeheftelser som skal innfris i forbindelse med oppgjøret.

Sikring forhindrer også at selger tar opp nye lån på eiendommen, eller selger eiendommen en gang til før skjøtet er tinglyst på ny kjøper. Når eiendommen tinglyses på ny eier, slettes pantedokumentet.

Pantedokumentet er normalt pålydende kjøpesum + 20 prosent. Det skal tinglyses i alle eiendomstransaksjoner vi som oppgjørsselskap gjennomfører.